Vender un departamento con inquilino en CABA: qué tener en cuenta

Qué cambia cuando hay contrato vigente

Acceso para visitas. Con inquilino, nadie entra “cuando se pueda”. Hace falta aviso razonable, ventanas de horario y, sobre todo, respeto. Una visita mal coordinada no solo frustra: puede enfriar la relación y complicar cualquier camino posterior. En compra directa, eso se traduce en una o pocas visitas de evaluación. En venta con corredor, implica un calendario de interesados filtrados, no una cadena abierta de desconocidos sin aviso.

Entrega vs. continuidad de renta. Hay dueños que necesitan entregar vacío en una fecha. Otros prefieren vender con renta y que el comprador asuma el contrato. No son el mismo producto ni el mismo comprador. Decirlo temprano evita promesas cruzadas (“lo entrego vacío en treinta días”) que nadie acordó con el inquilino.

El contrato sigue vigente. La venta no extingue la locación: quien compra continúa el contrato en las mismas condiciones (art. 1189 del Código Civil y Comercial). Por eso conviene definir desde el principio si se vende con renta o con entrega acordada.

Comunicación clara. El inquilino no tiene por qué enterarse por un aviso en un portal o por un desconocido en la puerta. La práctica seria es avisar con anticipación, explicar que habrá visitas o una evaluación, y mantener un tono respetuoso. Esta guía no reemplaza asesoramiento jurídico sobre el contrato: describe el marco operativo que suele hacer viable la venta.

Documentación del alquiler. Contrato, vigencia aproximada, estado de pagos de expensas a cargo de quién corresponda, y si hay depósitos o garantías. No hace falta un expediente perfecto el primer día; sí ayuda no esconder la ocupación.

Información útil para la primera consulta

Para orientarte sin compromiso, alcanza con un panorama honesto:

• Barrio, ambientes y estado general de la unidad (y si hay cochera o balcón).
• Si hay contrato y hasta cuándo, aunque sea aproximado.
• Si la idea es entregar vacío o vender con renta.
• Plazo real: mudanza, gastos, herencia, o simplemente preferencia de cerrar sin publicar.
• Quién puede autorizar el acceso (vos, el inquilino, un tercero con llave).

Con eso se puede decir si tiene sentido pedir una visita de compra directa, armar un plan de publicación, o primero ordenar papeles. La consulta por WhatsApp no te obliga a nada.

Para profundizar en títulos y boletas: Documentación para vender en CABA. Si el caso mezcla herencia e inquilino, sumá Vender un departamento heredado al mismo análisis.

Camino 1 · Compra directa

ANDARIO compra departamentos en CABA con fondos propios. Cuando hay inquilino, el proceso sigue siendo corto en pasos, pero el acceso y la claridad del contrato pesan más:

1. Contanos por WhatsApp: barrio, unidad, situación del alquiler y plazo.
2. Acordamos una visita de evaluación, con aviso y respetando al ocupante.
3. Oferta escrita dentro de las 48 h hábiles desde la visita, sujeta a títulos y documentación. La operación se concreta ante escribano.

Qué implica en la práctica:

• Sin abrir la casa a una ronda de compradores. Suele ser el punto que más alivia a dueños con inquilino: menos visitas, menos fricción.
• Sin honorarios al vendedor cuando compra ANDARIO.
• No todas las propiedades califican. Pedir la evaluación no garantiza oferta. Por eso esta guía no publica cifras ni rangos: la oferta es del caso concreto, después de la visita.

Si tu prioridad es certeza de plazo y una sola contraparte, este suele ser el camino a evaluar primero. Empezá en Vender con ANDARIO.

Camino 2 · Venta con corredor

Si el plazo lo permite y preferís publicar, la intermediación ordena el proceso: fotos (cuando el acceso lo permita), ficha honesta sobre ocupación, publicación en sitio y portales, filtro de interesados y coordinación de visitas con aviso. La autorización es abierta, sin exclusividad. Los honorarios son del 3% + IVA a cargo del vendedor, acordados por escrito (detalle en Honorarios); si no vendemos, no cobramos.

Este camino suele encajar cuando:

• podés sostener un calendario de visitas sin necesidad de cobro inmediato;
• el inquilino colabora (o al menos se puede coordinar con respeto);
• querés un proceso de mercado abierto, con o sin continuidad de renta según el perfil del comprador.

Publicar “sin decir que está alquilado” suele volver en contra: el interesado llega, ve la realidad y se cae la negociación. Mejor ser claros desde el aviso —ocupación, vigencia aproximada, intención de entrega— y filtrar bien.

También existe contenido relacionado sobre venta con renta y vender departamento alquilado: usalos como complemento si tu caso es específicamente continuidad de contrato.

Tres errores que demoran la venta

Prometer fechas de desocupación que no están acordadas. “En treinta días queda vacío” sin conversación previa con el inquilino es una de las formas más rápidas de trabar una operación. Mejor separar: qué querés vos, qué dice el contrato, y qué se puede acordar con tiempo.

Esconder el contrato en el aviso o en la primera charla. La ocupación aparece igual en la visita. Anticiparla filtra mejor y evita pérdida de confianza.

Mezclar “precio de lista” con expectativa de compra rápida. Si pedís compra directa, el resultado es una oferta escrita del caso. Si pedís venta con corredor, el resultado es un plan de publicación. Comparar con anécdotas de vecinos o con avisos de portales no sustituye ese marco.

Un error extra, menos obvio: agendar visitas sin papeles básicos. Escritura o datos registrales, expensas, ABL y contrato a mano acortan todo. Cada ida y vuelta buscando un PDF se come el supuesto apuro.

Cómo te acompañamos desde ANDARIO

1. Primera charla por WhatsApp — barrio, situación del inquilino, plazo.
2. Visita y revisión — acceso coordinado; documentación de títulos y del alquiler.
3. Oferta escrita o plan de publicación — según el camino que elijas; sin obligación al consultar.

No inventamos milagros de desocupación. Ordenamos el caso y te decimos con claridad si encaja en compra directa, en venta con corredor, o si primero hace falta resolver un punto concreto (acceso, papeles, acuerdo entre titulares).